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实录 | “三道红线”零踩线,龙湖集团2021年持续修炼内功

原标题:实录 | “三道红线”零踩线,龙湖集团2021年持续修炼内功

面对充满挑战的2020年,龙湖集团持续保持了稳健增长。3月26日,龙湖集团披露,过去一年,公司的合同销售额达2706.1亿元,同比增长11.6%;销售总建筑面积达1616.2万平方米,同比增长13.5%;营业额达1845.5亿元,同比增长22.2%。其中,物业投资业务收入为75.8亿元,同比增长30.9%。

分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为31.1%、25.7%、24.7%、15.2%及6.3%。长三角地区签约金额超800亿元,西部及环渤海地区签约金额均超600亿元,华南地区突破400亿元。

在体现盈利能力的指标方面,2020年,龙湖实现归属于股东的净利润200亿元,剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利186.9亿元,同比增长20.2%。土储方面,龙湖全年新增121幅地块,新拓8城。目前,高能级土储占总建面的86%,相当于约90%的货值。

“两集中”新政对龙湖是一种利好

3月26日下午,龙湖集团召开线上业绩说明会,就公司过往一年的表现答疑释惑。对于行业未来发展,龙湖集团首席执行官邵明晓表示,目前,国家对于房地产行业的政策管控力度很大,近期又有新政出台,这有利于规范行业发展,龙湖依然对这个行业的前景保持乐观。

过往多年,龙湖一直非常自律、财务稳健,且财务指标仍在继续优化,“三道红线”零踩线,时下的“两集中”新政,对于龙湖而言是一种利好,邵明晓称。目前,龙湖仍在持续强化和提升能力杠杆,未来也不会掉以轻心,跟着政府的指挥棒,向前发展。对于签约规模,龙湖保持在行业前十名就比较满意。

据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为65%,较上年同期下降约1个百分点;净负债率为46.5%,现金短债比为4.24,继续保持“零踩线”,其中,净负债率与现金短债比领先行业。

11个天街项目待开业

尽管受到疫情冲击,2020年,龙湖依然守时、保质的实现了10座商场的开业。截至2020年末,公司全国范围内累计开业商场达49座,已开业商场建筑面积达481万平方米,年底出租率达97%。

究其原因,邵明晓表示,龙湖商业的整体布局很好,主要集中于一线、二线等高能级城市,且团队反应速度很快,团队整体能力强。一直以来,龙湖商业都与商户保持了良好的沟通,这使其可以在疫情期间迅速反应,形成合力,复工复产也可以很好展开。龙湖商业去年成绩的取得,与管理团队的强大执行力密不可分。

2021年,龙湖商业还有11个天街待开业,实现85亿元的收入问题不大,邵明晓称。

长租公寓今年营收25亿

截至2020年末,龙湖冠寓已陆续在全国30余个高量级城市开业运营,成为集团经营性收入的稳定贡献源。开业超过六个月的房源出租率为93.3%,品牌影响力稳居行业前三。

邵明晓表示,龙湖冠寓属于集中式长租公寓。龙湖自2017年进入这一领域,至今已有四个年头。2020年底,龙湖冠寓已经开业了9万间,如果不是受到疫情影响,该业务去年就已经实现盈利了。

2021年,冠寓预计实现25亿营收,开业11万间。相比规模,龙湖更关注该业务的稳健发展,邵明晓称。

邵明晓指出,在城市的选择上,冠寓已经进入了30个城市,但并未完全铺开。冠寓的团队是个年轻团队,所服务的人群也偏年轻化,因此,更容易了解客户所需。再加上,龙湖的资金成本一直较低,这也是公司做长租业务的优势。政府近期再提保障性租赁房的建设,龙湖也会借着这个东风,继续把这项业务继续做好。

毛利率保持在25%至30%水平

龙湖集团首席财务官赵轶表示,毛利率回归是行业大趋势。政府对房价的管控已有连续三年,在该环境下,相信行业毛利率会回归至20%到至30%,而龙湖的目标是保持在25%至30%水平。

未来,开发商需要依靠手艺、依靠产品和品牌来提高毛利率,而不是以往大开大合的的暴涨暴跌,赵轶称。

智慧服务暂无分拆上市计划

2020年,龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入58.4亿元,同比增长36%。深耕住宅20余年,龙湖智慧服务已覆盖13大业态,并于过去一年落地更多城市空间。目前,龙湖智慧服务的实际管理面积为1.72亿平方米,业主满意度连续十二年超过90%。

近年来,房企纷纷分拆物业版块上市,物企上市潮愈演愈烈,龙湖有无分拆物业板块上市的计划?于此,邵明晓表示,物业行业是一个较大的发展方向,最近也很火热。龙湖智慧服务是公司业务很大、很重要的一环,公司更关注该项业务的成长性,没有分拆上市的计划。去年,龙湖智慧服务也做了一些收并购举措,但这些收并购行为是十分理性的,被收购的企业也多是看重龙湖的信誉。

重资产仍是公司主业

经过审慎讨论,龙湖陆续开展了一些轻资产的计划,但公司的重心还在重资产,会持续关注适合自己的重资产业务,这仍是龙湖的发展主流,邵明晓称。

“房地产行业未来的赢家,应该是更审慎;未来,将围绕提升运营收入,目前,龙湖的运营收入方面保持了40%的增速。”,吴亚军补充表示。

面对房地产行业的变化,邵明晓坦诚,龙湖的危机感每天都是存在的,这主要来自三个方面。

其一,龙湖是否还在用户心中占据一席之地,这是公司高度保持警觉的最大危机感,不能因为短期的简单追求财务指标而忽略用户,这样会受到惩罚;

其二,对员工的关爱,龙湖已有几万名员工,对员工的关爱是否足够充分,也让公司高度警觉;

其三,对社会的贡献。比如长租公寓,这块业务要很长时间才能赚到钱,但是这是解决大城市年轻人的居住问题,我们不能走偏,要充分利用有限的资源,为社会做贡献。返回搜狐,查看更多

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